HYPOTÉKA – pomocná ruka či Damoklov meč?

   Chceli by sme bývať vo vlastnom, ale nemáme dostatok finančných prostriedkov na kúpu bytu či domu. Vziať či nevziať si hypotéku? To je otázka! 

   Spoločenský tlak (zo strany bánk, médií) na Slovensku je momentálne taký, že máte pocit, akoby si hypotéku bral takmer každý. Ale v skutočnosti aj u nás (a v okolitých vyspelých európskych krajinách dokonca v omnoho väčšom meradle) žije mnoho ľudí v prenajatých bytoch (súkromných, služobných alebo mestských sociálnych), prípadne u svojich rodičov. Aj keď je hypotekárny úver (HU) naozaj najvýhodnejší zo všetkých dostupných úverov na slovenskom trhu, nikto vás nesmie nútiť, aby ste si ho vzali. Za každou ponukou banky treba vidieť jej finančný záujem a pri HU ide o najlepší biznis – ostávate klientom aj na 20-30 rokov (okrem špekulantov, ktorí menia banku každý rok), prípadne si tam otvoríte bežný účet, uzavriete poistenie, vezmete kreditku, nastavíte si sporenie... proste banka „nabaľuje" na vás produkty a má z vás zisk.

   Hypotéky však nie sú pre každého - niekto si to proste nemôže dovoliť. Hlavne rodiny, ktoré žijú na hranici životného minima. Hypotekárne úvery sú určené skôr pre strednú a vyššiu vrstvu. Niektorým ľuďom zase HU „nesedí“ z psychických príčin - nedokázali by žiť dlhodobo s pocitom strachu, že majú založenú strechu nad hlavou a čo ak sa niečo stane...?

   Ak teda premýšľate o tom, či je lepšie nemať vlastnú nehnuteľnosť alebo si ju kúpiť za peniaze banky a následne ju niekoľko rokov splácať, pasujúc sa s jej nevýhodami a rizikami, tu je niekoľko poznámok finančnej poradkyne, ktoré by vám mohli pomôcť:

 

Výhody:

1. Keď si vezmem hypotéku na kúpu či stavbu „vlastného“ bývania, neplatím vysoké nájomné prenajímateľovi, ktorý za moje peniaze chodí 2x do roka na dovolenku...Splácam svoj vlastný byt, ktorý zostane ako majetok mne a mojim deťom - dedičstvo, ktoré im zanechám.

 

2. HU je účelový úver na bývanie a vo svete ekonómie je pokladaný za tzv. „dobrý úver". Síce mám záväzok, ktorý musím splácať, ale zároveň mám hodnotu – byt, dom, nehnuteľnosť. Moje pasíva sú vyvážené aktívami. Poznáme aj tzv. „zlé úvery", ktoré nás zaťažia oveľa vyššou úrokovou sadzbou ako hypotekárne (cca 15-20% ročne, zatiaľ čo HU od 3,5 do 7%) a sú to úvery bezúčelové, ktoré minieme na dovolenku, vianočné darčeky a inú osobnú spotrebu, čiže si za ne nevytvoríme žiadne aktíva.

 

3. Na hypotéky pre mladých do 35 rokov poskytuje štát štátny príspevok, t.j. až na obdobie 5 rokov zníži úrokovú sadzbu úveru o 2%. Banka ešte k tomu pridá 1%, t.j. mladí do 35 rokov si môžu vziať hypotéku s úrokovou sadzbou zníženou až o 3 percentá.

 

Nevýhody: 

1. Ako každý úver, aj hypotéka je záväzok, čiže povinnosť splácať, a keďže patrí medzi dlhodobé úvery, je so splatnosťou od štyroch až do 30 rokov.

 

2. Mám povinnosť založenia nehnuteľnosti ako protihodnotu banke za poskytnutie hypotéky. Jednoducho povedané – o tento „môj“ byt či dom môžem prísť, pokiaľ ho nebudem splácať podľa zmluvy.

 

3. Ako pri každom úvere, aj pri hypotéke v konečnom dôsledku zaplatíte banke omnoho viac, ako ste si požičali – tzv. úroky.

 

   V mnohých bankách klient hypotekárny úver nedostane, ak je bývalým alebo potenciálnym neplatičom. Avšak sú aj banky, ktoré schvália úvery aj rizikovému klientovi a potom si súdnou cestou vymáhajú svoje pohľadávky prostredníctvom exekútorov. Preto sa spoliehajte na vlastný rozum a výpočty - každý žiadateľ o hypotéku si musí byť vedomý svojej finančnej situácie a možností, napr. či bude na splácanie sám alebo má partnera, s ktorým sa o splátku delí, prípadne či zvládne iné výdavky v domácnosti. Musí si rozmyslieť, či bude mať každý mesiac na zaplatenie splátky, či má vytvorenú nejakú finančnú rezervu na nečakané situácie, na ktorú bude môcť siahnuť atď.

 

Riziká a možné riešenia:

1. riziko: Za x rokov splácania bytu sa môže výrazne znížiť jeho hodnota. Môže sa stať, že kúpim byt za 50 tisíc eur, na ktoré si zoberiem hypotéku, a o 5 rokov príde hypotekárna kríza a môj byt bude mať hodnotu už iba 40 tisíc.

Riešenie – počkať: Ak nechceme ten byt predať, ale v ňom bývať, tak je to jedno -počkáme na čas, kedy cena bytov opäť stúpne. Ale môže nastať aj opačná situácia – kúpim byt za 30 tisíc eur na hypotéku a keď stúpnu ceny nehnuteľností, predám ho za 50 tisíc a postavím si dom (to bola situácia pred rokom 2008, kedy boli historicky najvyššie ceny bytov na Slovensku). 

   Vždy je to tak trochu lotéria – dôležité je pochopiť, že kúpna cena je vždy DOHODA medzi predávajúcim a kupujúcim, čiže keď kupujem tovar (byt, auto, knihu či žehličku), súhlasím s jeho cenou, zmierim sa s ňou, som ochotný toľko zaplatiť. Časom možno stratí hodnotu (výrazne to vidieť napr. pri elektronike), ale nehnuteľnosti si práveže svoju cenu držia alebo ju dokonca zvyšujú. Celosvetová kríza, akú cítime v týchto rokoch, je výnimočná a nezvyčajná situácia. Nebude trvať večne a ceny nehnuteľností opäť porastú.

 

2. riziko: Pod vplyvom rôznych životných udalostí, akými sú strata zamestnania, rozvod, dlhodobá choroba a podobne, môžeme prestať byť schopní splácať úver. Ak však „nestrčíme hlavu do piesku" a dáme banke o svojej zmenenej životnej situácii vedieť, dá sa nájsť riešenie. Pozor – ak nedáte nič vedieť a jednoducho prestanete splácať mesačné splátky, pošle vám banka upomienky, pričom za každú zaplatíte poplatok minimálne 15 €, plus úroky z omeškania!

 

Riešenie – poistenie alebo reštrukturalizácia úveru:

   Banky ponúkajú možnosť poistenia HU pre prípad smrti, trvalej invalidity či straty zamestnania. Môžete si zvoliť len niektoré alebo všetky druhy týchto poistení a taktiež rôzne výšky - buď na celú výšku úveru, alebo len na jej časť (odporúča sa na cca 70%, aby to nebolo málo, ale ani veľa, keďže postupne úver splácate a tým sa znižuje poistná suma.

   V prípade smrti poisteného dlžníka zaplatí poisťovňa celú zostávajúcu výšku úveru, pri trvalej invalidite nad 70% platí poisťovňa za dlžníka mesačné splátky úveru a v prípade straty zamestnania zaplatí poisťovňa 12 mesačných splátok, to znamená, že klient má rok na to, aby si našiel novú prácu, nový zdroj príjmu.

   Poistenie, vzťahujúce sa na účely HU, nie je ani veľmi drahé. Drahšie je životné poistenie, ktoré už je v ponuke mnohých bánk. Tu je možné poistiť rôzne riziká - smrť, trvalé následky úrazu, stratu zamestnania, práceneschopnosť, kritické choroby, čas nevyhnutného liečenia v nemocnici a pod. Táto poistka je všeobecná, nesúvisí s úverom, a teda si ju môžete ponechať aj po splatení hypotéky, resp. si ju hocikedy založiť, aj keď nechcete úver. Má vyššie krytie, a preto za ňu splácate aj vyššie mesačné splátky.

 

   Reštrukturalizácia úveru je zmluvne dohodnutá úprava splátkového kalendára za jednoznačne stanovených podmienok bankou v prospech klienta. Je určená pre ľudí, ktorí sa z dôvodu zložitej sociálnej situácie ocitli v zhoršenej finančnej situácii, hrozí im platobná neschopnosť – a nemajú poistený úver. Existujú rôzne podoby a typy reštrukturalizácie:

 

1) odklad splátok – buď celej istiny, alebo aj časti úroku, na určitú dobu, kedy klient spláca len úroky, resp. ich časť. 

Pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí si zoberú HU so štátnym príspevkom, existuje aj možnosť odloženia splátok pri narodení dieťaťa.

 

2) predĺženie maturity (doby splatnosti) úveru, ak máte menej ako 65 rokov veku, alebo menej ako 70 rokov veku, pokiaľ máte spoludlžníka. Maximálna dĺžka splatnosti je však 30 rokov. T.j. ak máte uzavretú hypotéku so splatnosťou 20 rokov, môžete si ju predĺžiť na 30, čím si znížite mesačné splátky. Ak však má váš úver splatnosť 30 rokov, nedá sa táto možnosť využiť.

 

3. riziko:

V priebehu rokov sa môžu zmeniť okolnosti a my budeme nútení predať nehnuteľnosť, hoci hypotéka ešte nebude splatená - čo potom?

Riešenie – ponechanie si úveru alebo predčasné vyplatenie:

   Ak sa napríklad sťahujem za prácou do iného mesta na Slovensku, je tu možnosť HU si ponechať, len zmeniť založenú nehnuteľnosť (v prípade, že má dostatočnú hodnotu). Uvoľním teda zabezpečenie na byte, ktorý chcem predať a v prospech banky založím druhý byt, do ktorého sa sťahujem.

   V iných prípadoch môžeme využiť druhú možnosť - HU jednorázovo predčasne vyplatiť (napr. rozvod manželov a potreba vysporiadania bezpodielového spoluvlastníctva, odchod na misie do zahraničia či iné okolnosti). 

   Hypotéku môžem splatiť z vlastných prostriedkov, ak mám dostatok financií, ale môžem ju tiež splatiť z kúpnej ceny bytu, ktorú mi zaplatí kupujúci. 

V    takýchto prípadoch je splatenie úveru zakomponované priamo ako jedna z podmienok do kúpno-predajnej zmluvy, predávajúci sa zaväzuje úver splatiť a ťarchu na nehnuteľnosti uvoľniť. Kupujúci sa teda nemusí báť, že kúpi byt či dom za trhovú cenu a ten naďalej zostane zaťažený hypotékou.

Podľa rád finančnej poradkyne spracovala Beáta Michelčíková